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（来源：建筑业说）

房地产行业前些年发展得快，房子也卖得快。

很多项目刚开工没多久，售楼部就已经人来人往，购房人先把钱交了，再等开发商把房子盖起来，大家早就习惯了。

8月28日，住房城乡建设部会同自然资源部和金融监管总局正式发文，开始完善商品住房销售制度。

这一次，预售的门槛直接提到了主体结构封顶，购房人的首付款和按揭资金，也要全部进入监管专户。

新出让土地和还没有取得规划许可证的项目，则要优先选择现房销售。

开发商原来最看重的，就是从开工到预售之间的那段时间，房子早卖一天，资金就能早回来一天，后面的项目也能跟着转起来。

现在这段时间被拉长了，购房资金又被牢牢管在项目里。

靠很低的施工进度卖房，再拿购房人的钱不断做大规模，这套玩法基本上走到头了。

一、主体结构封顶以后才能预售，原来靠抢开盘快速回款的路走不通了

预售真正好用的地方，就是时间。

房子还没有盖完，销售回款已经进来，开发商拿着资金继续施工，有些还会调到其他项目。只要后面的房子卖得动，前面的资金就能接上。

说白了，就是先把未来的钱拿到今天来用。

现在预售要等主体封顶，购房资金又被放进监管专户，开发商能够自由使用的钱自然会少很多。

原来拿地以后，想的是怎么尽快开盘。以后还没有封顶以前，企业先要想的，是自己的资金能不能把工程撑起来。

这段时间少则几个月，体量大的项目也许会更长。土地拿了，施工单位进场了，销售回款却还没有到。

高周转最看重的就是速度，时间差一旦缩短，这套办法也就很难像原来那样跑下去了。

二、房企以后拼的不光是谁卖得快，项目自己能不能撑到交付更加重要

这次文件除了改变销售，还把项目融资重新安排了一遍。

企业拿地要用自有资金，一个项目确定一家主办银行，开发贷款跟着建设周期安排。购房资金进入监管以后，也要先保证本项目建完。

过去有些房企项目很多，调资金的办法也多。

这个项目销售好，就先拿来补另一个项目。只要公司还在往前转，问题就能暂时盖住。

现在越来越强调一个项目归一个项目。哪个项目拿了地，就要有资金把它做下去。销售好的项目，钱也不能随意拿走。

公司名头大，不代表每个项目都有钱，以后能连续拿地的，估计还是资金充足，银行支持稳定，也能按期交付的企业。

原来房地产比的是规模，谁卖得多，谁拿的地多。行业走到现在，规模还有用，手里的项目能不能做完更加要紧。

三、住宅项目不再围着预售证打转，后半段工程也不能继续慢慢收尾了

干过住宅项目的人都知道，原来最紧张的时候，大多都在预售以前。

甲方催着抢主体，施工单位不断加人，预售节点到了，大家就能松一口气。后面的安装和装修，有时候反而拖得很长。

现房销售慢慢增加以后，这种前紧后松的节奏大概也要改。

房子没有验收，配套没有达到交付条件，主体早早封顶也很难变成销售回款。

楼盖到了九成，剩下的一成收不了尾，投入还是压在那里。

以后甲方盯着的不会只有主体进度。安装做到了哪里，装修还剩多少，验收资料能不能跟上，都会影响整个项目什么时候真正结束。

项目经理原来把预售节点抢出来，就算完成了一件大事。往后还得把后面的事情接起来，哪一段拖住，最后都要在交付上碰面。

四、房子盖好以后再摆到市场上卖，工程质量也就很难继续藏在交付以后

预售卖的是图纸和样板间，现房卖的就是眼前这套房子。

墙面有没有裂缝，卫生间有没有渗水，门窗关起来严不严，购房人到现场转一圈，心里基本就有数了。

以前有些问题，开发商觉得不影响验收，就先把房交出去，后面再让物业和施工单位慢慢维修。

现房越来越多以后，问题留不到那么晚。房子摆在那里，质量不好就会影响销售。

这会让甲方选择施工单位时更加谨慎，原来只看谁能把主体抢出来，以后还要看谁能把项目顺利交出去。

靠关系拿到项目，现场质量又管不好，后面的日子估计不会那么轻松。

因为房子卖不卖得动，最终还是要让市场来判断。

五、结语，写在最后

住建部这次发文以后，房地产开发的节奏会慢下来，建筑工程行业也会跟着发生变化。

原来房企一年开多少项目，施工企业就跟着铺多少项目，看起来到处都有工程，真正有资金支撑的能有多少，有时候谁也说不准。

以后房企拿地会更加谨慎，能够真正开出来的项目也许会少一些。

项目少一点，资金条件清楚一点，总比开工以后干干停停，最后谁都收不了场要好。

大浪淘沙，原来靠规模把问题盖住的企业，后面会越来越难。

能够把项目管好，把工程质量做好，再按时完成交付，才有机会继续留下。

一个时代结束以后，工程行业还要继续往下干，只是原来那种先把规模做起来，后面的问题以后再说的日子，基本上过去了。

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