代表克而瑞业务板块广佛团队观点,仅供参考
(资料图片仅供参考)
黄埔和番禺,作为广州两大毗邻市中心的近郊区域,今年热度却是截然不同。
日前,克而瑞总结了广州土地市场2023年上半年表现
从各区宅地供求来看,番禺热度一骑绝尘,摇号率高达83%;而同样作为近郊、也是广州置业热土的黄埔却是相当落寞。
数据显示,今年上半年,黄埔仅挂出宅地1宗,地块原计划于下月正式出让。然而,就在前天(6月27日),广州公共资源交易中心却宣布,地块因故终止出让。
这是什么情况呢?
1
先延期后终止,黄埔怂了?
5月19日,黄埔区开创大道与广深高速连接处YP-P-3地块正式挂牌。作为黄埔今年挂出的首宗宅地,市场对其关注度不低,由于毗邻萝岗立交,业内将其戏称为黄埔区“兰亭盛荟”。
但是,这宗地块的出让过程却有些波折。
地块一开始计划在6月19日正式竞拍的,但到了6月7日,官方却发出了“延期”公告,将竞拍日期推至7月10日。紧接着到了6月末,官方再次“变卦”,直接宣布“终止出让”。
先延期后终止,个中缘由让外界议论纷纷,大部分观点归咎于地块不够优质,没被房企相中。
众所周知,在黄埔楼市进击的这些年,土市也是一度高热。
克而瑞数据显示,过去两年,黄埔宅地的成交率是100%。在房企流动性和土市拿地条件都相对宽松的2021年,黄埔多宗宅地溢价直冲45%。
现如今,黄埔土市怎么熄火了呢?
据官方信息,黄埔区开创大道与广深高速连接处YP-P-3地块位于广深高速公路、开创大道交汇处,属于科学城板块。起拍总价为28.9亿元,折合楼面价5777元/㎡,看似“笋”字当头。
但地价低的背后也附带着许多不可避免的硬伤。
首先,地块被高速路一分为二,区政府计划在萝岗立交上盖大型景观公园,开发难度不低,隐藏了相当高的成本。
地块设计图
其次,地块要求的配建也不少。据官方信息,地块不仅要求配建不少于24班的小学和一所18班幼儿园,还需配建38665平方米的政策性住房(由政府以3500元/㎡回购)。
一套操作下来,房企拿地成本远远高于明面上的5777元/㎡,性价比大打折扣。
此外,并非所有立交上盖项目都能像“幸运儿”兰亭盛荟,在高速环绕下房价还能一路高歌。临近高速带来的噪音和粉尘污染,基本都会给未来项目的销售带来一定的负面影响。
2
楼市降温,黄埔业主“踩踏出货”?
不过,即使抛开地块本身的硬伤不说,黄埔今年楼市显著降温,一定程度和土地市场相互影响。
记得黄埔楼市最火的时候,一房难求是常态,一二手房价倒挂现象屡见不鲜,甚至某人气项目选择在夜间偷偷开盘。
但今年,情况显然不同了。
从近一年黄埔一手市场表现看,尽管区域月均成交仍保持在1000套以上,部分热门项目成交也没有出现剧烈波动,如黄埔新城、中央城、城市之光、富颐华庭等7个项目今年成交量仍高于300套(统计区间:2023年1月-6月中)。
但房价却有些许熄火,数据显示,今年以来,黄埔新房成交均价有所回落,与去年6月最高值相比,下降了约3000元/㎡.
此外,黄埔今年二手市场也是形势严峻。
楼市高温的时候,黄埔二手市场的关键词是“一二手倒挂、业主抬价”,现如今,小编每看到黄埔的新闻,都离不开“抛售、割肉、抄底”这些字眼。
根据自媒体不完全统计,科学城、老黄埔、长岭居等热门板块,共有12个二手小区出现挂牌均价下滑的情况,其中包括大家熟悉的各大标杆项目,时代春树里、金色梦想、东汇城、金碧花园、幸福誉等等,降幅约在14-31%之间。
黄埔部分片区二手房价近一年变化
单个二手房源更是不乏“大跳水”现象,比如热度颇高的东荟城。
据了解,2021年,该小区二手房成交价最高去到近5万/㎡,比周边新房(品秀星樾3.68万元/㎡,中央城3.6万/㎡)高出一大截,但项目近期有房源挂出3.2万/㎡,创下历史新低。
还有与东荟城相距不远的中海誉城,有房源挂牌价低至2.6万/㎡。要知道,项目曾经刺破4字头,而如今这样的历史低价,挂牌了3个月却还未被“捡漏”,隔着屏幕都感受到业主的无奈。
总而言之,相比火热时期的黄埔楼市,今年热度是肉眼可见在下降。
有观点认为,这与接下来黄埔旧改将陆续入市脱不开关系。业主唯恐被套牢,纷纷割肉跑路,买房人也犹犹豫豫,担心抄底抄在半山腰。
毕竟今年以来,黄埔旧改新闻就屡次活跃在大众视野。据媒体统计,2023年广州城市更新项目年度计划中,黄埔共有70个项目被列入计划,其中新开工项目7个,前期工作项目多达32个。
名单范围横跨整个黄埔区,未来将释放出巨量的商品房和回迁房。
不过,客观说一句,旧改虽多,但其前后所涉的周期比普通的项目开发要漫长许多,因此大家也不必过于恐慌。
对于当下的黄埔楼市和土市,大家怎么看?
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