焦点热讯:300城宅地出让金大增近9成！10月土地市场有何信号？

发布日期： 2026-11-03 14:59:24 来源：券商中国

业内人士指出，成交规模增长并不意味着土拍热度回升，10月市场仍以底价成交为主，溢价竞争集中于核心区位、低密、小体量、总价可控且已有销售验证的地块。“8·28”地产新政对土地市场的影响仍处于传导初期，年末重点城市供地和成交仍有一定规模，但房企拿地预计延续审慎态势，投资进一步向核心城市优质地块集中。

数据显示，10月，300城宅地成交规划建筑面积10820万平方米，同比增长91.8%；出让金3756亿元，同比增长89.0%。

对于10月土地成交规模大幅增长的原因，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，主要受前期供应放量带动。在去库存相关政策执行节点影响下，9月部分城市加快供地节奏，300城宅地推出规划建面同比增长106%，其中二线城市增长66.2%、三四线城市增长120%，一线城市下降6.1%。

【资料图】

从成交结构看，10月300城宅地成交以三四线城市为主，成交规划建筑面积、出让金占比分别为86%和73%。

不过，曹晶晶同时指出，成交规模增长并不意味着土拍热度回升。10月，300城宅地平均溢价率仅1.5%，降至近年月度新低，市场仍以底价成交为主，房企投资态度整体偏审慎。从后续走势看，10月300城宅地推出规划建面为4306万平米，同比下降46%，短期土地供应端缩量态势未改。

重点城市来看，10月核心城市土拍热度较9月明显回落，底价成交仍是市场主流。

据中指研究院监测，溢价地块主要呈现三个特征：

一是核心稀缺片区仍有个案溢价，但热度范围更窄、溢价更收敛。杭州萧山、广州黄埔科学城、郑州中原二砂、武汉光谷中心城等断供多年或供应接近尾声的改善板块获得一定竞价，其中杭州杭政储出[2026]78号地块经97轮竞价，由滨江集团以总价29.69亿元获取，成交楼面价53472元/㎡，溢价率达48.53%，这是杭州“8·28”新政细则落地后市区出让的首宗宅地。

二是低密、小体量、低总价地块延续溢价主力地位。10月高溢价地块容积率多为1.5以下，规划建筑面积普遍不足8万平方米，成交价多在10亿元以内，在商品住房销售制度改革推进、资金占用周期拉长背景下，房企更重视开发节奏、总价门槛与去化确定性。

三是区域深耕与连续加仓特征进一步强化。邦泰集团9月底竞得郑州二砂21号地块后，10月再获同片区24号地块，属于同一板块的持续加仓；保利发展、滨江集团等企业在熟悉区域获取高溢价地块，既有项目去化表现和产品验证成为新地块定价的重要依据。

整体来看，曹晶晶认为，10月重点城市土地成交仍显平淡，房企投资进一步向“确定性”收敛，溢价竞争集中于核心区位、低密、小体量、总价可控且已有销售验证的地块。

对于“8·28”地产新政的影响，曹晶晶表示，新政后两个月，政策对土地市场的影响仍处于传导初期。10月300城住宅用地成交规模及出让金同比大幅增长，主要受9月供应集中放量带动，成交结构仍以三四线城市为主，平均溢价率降至近年低位，整体土地市场热度仍较低。

从中长期看，曹晶晶表示，新预售及现售制度调整延后销售回款节点，增加开发资金占用，降低房企资金周转效率。在销售恢复偏弱、存量项目交付及债务偿付等因素制约下，房企投资能力和地价承受能力仍面临约束。地方细则密集落地进一步明确了新老项目的政策适用边界，土地价款分期缴纳等配套安排有助于缓解部分资金压力，但难以完全抵消开发周期拉长带来的资金占用影响。

展望年末，曹晶晶预计，重点城市供地和成交仍有一定规模，但房企拿地预计延续审慎态势，投资进一步向核心城市优质地块集中。核心区位、低密、小体量、总价可控且具备片区销售验证的地块仍有望获得企业关注。后续土地市场修复程度，仍取决于住房销售回稳的持续性、企业资金面的改善以及地方政策的实际执行效果。